Wiele osób zastanawia się nad tym, czy bardziej opłacalna jest budowa nowego domu, czy zakup starego domu do generalnego remontu. Kluczem jest oszacowanie tego, jaki jest koszt remontu starego domu. Ten będzie zależny m.in. od powierzchni nieruchomości, stanu technicznego budynku oraz jego lokalizacji. Sprawdź, co wpływa na kosztorys generalnego remontu domu oraz jaki to rząd wielkości.
Generalny remont starego domu czy budowa nowego – co opłaca się bardziej?
Zarówno budowa nowego domu, jak i remont starej nieruchomości mają swoje wady i zalety. Jeżeli posiadasz lub planujesz kupić dom do remontu, to kluczem jest określenie jego stanu technicznego, w tym stabilności konstrukcji i jakości wykorzystywanych przy budowie materiałów. Jeżeli stan techniczny budynku jest dobry, to jego remont będzie zdecydowanie bardziej opłacalny pod kątem finansowym, niż budowa od podstaw nowej nieruchomości. Do podstawowych zalet wykonania gruntownego remontu starego domu należą:
- niższe koszty w porównaniu z nową budową;
- skrócenie czasu trwania inwestycji;
- ograniczenie formalności i wymogów administracyjnych;
- posiadanie gotowej bryły do obróbki;
- brak potrzeby doprowadzania podstawowych mediów.
Stare budownictwo ma to do siebie, że zazwyczaj cechuje się dużą stabilnością konstrukcji nośnej budynku oraz solidnym wykonaniem.
Czy remont starego domu ma jakieś wady?
Oczywiście decyzja o remoncie starego domu wiąże się również z potencjalnymi wadami takiej inwestycji. Właśnie dlatego przed podjęciem finalnej decyzji warto przeprowadzić dokładną analizę nieruchomości pod kątem jej stanu technicznego, statusu prawnego, rozkładu pomieszczeń, czy stanu instalacji grzewczej, sanitarnej i gazowej. To podstawowe parametry, które pozwolą oszacować opłacalność remontu. W niektórych przypadkach okazuje się, że z punktu widzenia inwestora lepszym wyborem jest zburzenie starego budynku i postawienie na budowę domu od podstaw. W obu przypadkach będzie to duża inwestycja, która wymaga chłodnej kalkulacji i sporego kapitału. Renowacja starego domu ma to do siebie, że trudniej o poważne zmiany konstrukcyjne, czy dokładne przewidzenie efektu zgodnie z projektem. Ponadto utrudnione może być przygotowanie dokładnego planu prac i oszacowanie całego kosztu inwestycji.
Jakie prace remontowe trzeba wykonać przy generalnym remoncie domu?
Od czego zacząć prace remontowe? Przede wszystkim od dobrze przygotowanego i jasno nakreślonego planu działania. To on przełoży się na dalszą efektywność działania ekipy remontowej i zadowolenie inwestora. Podstawą jest ułożenie prac w taki sposób, aby ich wykonywanie nie kolidowało z innymi zadaniami fachowców. Przy starym budownictwie jednym z pierwszych kroków jest wykonanie dokładnych audytów budowlanego i energetycznego. Pierwszy pozwoli określić stan techniczny budynku, w tym trwałość konstrukcji dachu, ścian działowych, ścian zewnętrznych i innych kluczowych elementów. Audyt energetyczny ma za zadanie wskazać na ewentualne mostki termiczne i punkty, które już teraz wymagają interwencji. Dzięki temu uniknie się strat ciepła, które przekładają się na większe koszty ogrzewania. Standardem jest, że w remontowanym domu dochodzi do ubytków ciepła i jest to związane m.in. ze słabszej jakości izolacją lub z gorszymi parametrami technicznymi materiałów budowlanych i ich eksploatacją.
Podczas generalnego remontu wykonuje się m.in. takie prace, jak:
- wymiana okien i drzwi;
- demontaż starej i położenie nowej podłogi;
- naprawa lub wymiana pokrycia dachowego;
- wykonanie warstwy ocieplenia dachu, podłogi i ścian;
- wymiana instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i grzewczej;
- uzupełnienie ubytków w ścianach, podłogach i sufitach;
- tynkowanie;
- malowanie ścian wewnętrznych i zewnętrznych;
- remont poszczególnych pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych.
To podstawowe i niezbędne prace remontowe, które należy uwzględnić podczas remontu takiego domu. To one generują także największe wydatki. Im więcej elementów jest do wymiany, tym całkowite koszty związane z przystosowaniem domu do obecnych standardów będą wyższe.
Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej – koszty
Kolejne większe wydatki związane są z wymianą okien i drzwi wewnętrznych oraz zewnętrznych. Eksploatowane przez wiele lat materiały ulegają zniszczeniu, a także gwarantują mniejszą izolację termiczną. W przypadku domu szczelność okien i drzwi ma duże znaczenie, ponieważ przekłada się na ewentualne straty ciepła i wzrost kosztów eksploatacyjnych związanych z ogrzewaniem. Wymiana drzwi i okien na nowe może spowodować oszczędności nawet na poziomie kilkudziesięciu procent w skali roku. Koszt takiej operacji to od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Zależy od liczby drzwi i okien w budynku.
Modernizacja instalacji
Jednym z podstawowych zadań inwestora i zatrudnionej przez niego ekipy wykończeniowej jest modernizacja lub wymiana instalacji elektrycznej. Stara instalacja zazwyczaj nie jest przystosowana do obecnych obciążeń, które powodowane są przez sprzęty gospodarstwa domowego. Ponadto wymienia się instalację grzewczą oraz wodno-kanalizacyjną, w tym rury i kaloryfery. Na tym etapie można uwzględnić również montaż ogrzewania podłogowego, które ze względu na swoją wydajność i opłacalność cieszy się rosnącym zainteresowaniem inwestorów. Prace związane z modernizacją poszczególnych instalacji mogą generować łączny koszt nawet na poziomie kilkunastu tysięcy złotych i więcej. W dużej mierze zależy to od aktualnego stanu tych systemów.
Termomodernizacja starego budynku
W swoich planach remontowych należy uwzględniać także kompleksową termomodernizację budynku. Stare nieruchomości charakteryzują się niską klasą energetyczną. Oznacza to, że trudno w nich o realne oszczędności eksploatacyjne oraz instalowanie nowoczesnych rozwiązań z zakresu ogrzewania, czy też generowania i dystrybucji energii elektrycznej. Zanim postawisz na takie źródła energii jak pompy ciepła i fotowoltaika, wykonaj profesjonalną termomodernizację. Obejmuje ona przede wszystkim wspomnianą wymianę stolarki okiennej i drzwiowej, wykonanie izolacji termicznej i ocieplenia poddasza, ścian itp., a także wyeliminowanie mostków termicznych zgodnie ze wskazaniami audytora. Obecnie można ubiegać się o dotacje celowe na wykonanie termomodernizacji domu. O szczegóły warto spytać w urzędzie właściwym dla danego miejsca.
Co składa się na ostateczny koszt remontu starego domu?
Na całkowity koszt remontu starego domu składa się wiele czynników. Przede wszystkim pod uwagę weź zakres niezbędnych prac remontowych i koszty ekipy remontowej. Przed jej wyborem warto zebrać kilka lub kilkanaście ofert z rynku. Kolejne wydatki to m.in.:
- koszty materiałów budowlanych;
- koszty wyposażenia domu;
- nieprzewidziane koszty związane z sytuacjami losowymi.
Z doświadczenia wiemy, że na etapie planowania trudno uwzględnić wszystkie wydatki. W związku z tym wiele z nich pojawi się już w trakcie prowadzenia prac remontowych.
Jakie formalności obowiązują przy remoncie starego domu?
Renowacja starego domu wymaga spełnienia określonych formalności. Na szczęście nie są one skomplikowane. Do urzędu wystarczy dostarczyć zgłoszenie o planowanych pracach remontowych, które musi się tam znaleźć na 30 dni przed ich rozpoczęciem. Na podstawie zgłoszenia można wykonać:
- wymianę dachu;
- wymianę stolarki drzwiowej i okiennej;
- modernizację instalacji.
O pozwolenie musisz ubiegać się dopiero wtedy, gdy planujesz takie prace remontowe jak:
- zmiana poddasza na użytkowe;
- zmiana położenia okien lub dachu;
- dobudowa obszaru większego niż 35 m2.
Koszt remontu starego domu – ile wynosi?
Na ostateczny koszt remontu domu wpływa wiele aspektów. Średni koszt wykonania generalnego remontu starego domu to około 2-4 tys. złotych za m2. Średnia cena zawiera robociznę i materiały budowlane. To stawki przy średnim standardzie wykończenia. Kwoty będą wyższe, jeżeli zakres prac wzrośnie, a standard wykończenia domu będzie wyższy. Wówczas można mówić nawet o kwotach rzędu 5-8 tys. złotych za m2. Przy budżetowym podejściu dom o powierzchni 100 m2 można dobrze wyremontować już za 200-400 tysięcy złotych. Przy obecnych cenach materiałów budowlanych, gruntów i nieruchomości może okazać się, że remont domu to opłacalna inwestycja.
