Nie przy każdej nieruchomości o dobrej lokalizacji można dokonywać inwestycji budowlanych. W wielu przypadkach konieczne jest najpierw odrolnienie działki. Jak długo trwa taki proces, ile kosztuje i gdzie należy złożyć odpowiednie dokumenty? Przeczytaj!
Stałe zainteresowanie inwestorów gruntami rolnymi jest łatwe do wyjaśnienia – są to nieruchomości o niższej cenie niż działki budowlane. Często odrolnienie działki pod przyszłą budowę domu jest kuszące ze względu na jej atrakcyjne położenie, np. w pobliżu lasu lub innych terenów zielonych. W połączeniu z o wiele niższą ceną za m2 jest to łakomy kąsek dla przyszłego kupca. Proces odrolnienia nie jest jednak prosty i wymaga sporej wiedzy administracyjnej oraz informacji o samym gruncie. Zmiana działki rolnej na budowlanej jest jednak możliwa. Jak jej dokonać?
Przekształcenie działki rolnej na budowlaną – dlaczego jest konieczne?
Odpowiedź jest prosta i wiąże się ściśle z Miejskim Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Nieruchomość, którą się interesujesz, może mieć przeznaczenie typowo rolne. Przeprowadzenie na niej inwestycji, czyli budowy domu jednorodzinnego, jest niemożliwe. Urząd nie wyda ci zgody na rozpoczęcie prac budowlanych, jeśli działka nie będzie odrolniona i wyłączona z celów rolniczych. To z kolei pociąga za sobą konieczność rozpoczęcia wielomiesięcznego (o ile nie wieloletniego) procesu odrolnienia działki. Są jednak pewne wyjątki.
Jak odrolnić działkę szybciej?
Konieczne są do spełnienia pewne warunki. Po pierwsze – działki znajdujące się w granicach administracyjnych danego miasta nie mają charakteru rolnego, zatem nie wymagają odrolnienia. Jeśli więc szukasz działki rolnej, którą chcesz wykorzystać do celów budowlanych, możesz skupić się na oglądaniu nieruchomości położonych tuż przy granicach danej miejscowości. Ułatwi ci to sam proces przekształcania i przyspieszy uzyskanie pozwolenia na budowę.
Kiedy odrolnienie działki będzie szybsze?
Istnieją jeszcze inne warunki, które sprawiają, że odrolnienie działki nie jest konieczne. W takim wypadku mowa o warunkach zabudowy. Chodzi o następujące sytuacje, gdy działka:
- leży w odległości nie większej niż 50 metrów od najbliższej drogi publicznej;
- jest położona maksymalnie 50 metrów od granicy działki budowlanej;
- nie mniej niż połowa gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
- powierzchnia nieruchomości nie przekracza 0,5 ha.
W takich sytuacjach proces odrolnienia jest prostszy i trwa zdecydowanie krócej.
Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną – dwa etapy postępowania
Co zrobić jeżeli grunt, którym jesteś zainteresowany, nie spełnia powyższych wymagań?, Przekształcenie działki rolnej będzie wymagało od ciebie przede wszystkim cierpliwości. Na cały proces składają się bowiem dwa etapy:
- odrolnienie działki;
- wyłączenie z produkcji rolnej.
Na czym polegają poszczególne kroki, które musisz podjąć? Podpowiadamy.
Przekształcenie działki rolnej w budowlaną – jak przeprowadza się odrolnienie działki?
Kluczowe na tym etapie jest odnalezienie statusu przeznaczenia gruntu w MPZP. Można uzyskać do niego dostęp w Urzędzie Gminy lub Starostwie (w niektórych wypadkach jest on umieszczany również na stronach internetowych danej jednostki). Odrolnienie działki to konieczność, jeśli w MPZP nieruchomość jest przeznaczona do celów rolniczych. Najczęściej jest to związane z klasą gruntu, która mieści się w przedziale od I do IIIb. Jeśli do którejś z nich należy interesującą cię nieruchomość, możesz być niemal pewny, że jej przeznaczenie jest tylko rolnicze.
Kto przeprowadza odrolnienie działki?
W takim wypadku konieczne jest złożenie wniosku do odpowiedniego organu (Gmina lub Starostwo) w celu zmiany zagospodarowania przestrzennego. Niestety, proces ten nie może odbyć się jedynie wobec zmiany przeznaczenia jednego gruntu. Odrolnienie działki, która cię interesuje, wiąże się z uchwaleniem całego MPZP, a to wymaga czasu i kosztów. W przypadku nieużytków i klas gleb od IV do VI decyzję w sprawie odrolnienia podejmuje jednostka terytorialna dla danej miejscowości. W przypadku najlepszych klas (od I-IIIb) decyzję wydaje Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi.
Odrolnienie działki z gruntami klasy I-IIIb
Co więcej, podczas odrolnienia gruntów z klasy I-IIIb, nie jesteś stroną w postępowaniu, ponieważ toczy się ono pomiędzy Ministerstwem a organem terytorialnym. W takim wypadku pozostaje ci jedynie czekać na orzeczenie, które (w zależności od uzasadnienia wniosku i klasy gleby) może być odmowne.
Przekształcenie działki rolnej na budowlaną na wsi – wyłączenie z produkcji rolnej
Ten etap postępowania administracyjnego jest prostszy i wynika bezpośrednio z decyzji podjętej przez ministra lub organ terytorialny. W tym wypadku kluczowa również jest jakość danej gleby na nieruchomości oraz jej pochodzenie – mineralne lub organiczne. Gdy odrolnienie działki w pierwszym kroku masz za sobą, teraz jest czas na złożenie wniosku o wyłączenie z produkcji rolnej.
Rodzaj gleby a przekształcenie działki
Jeżeli w twoim posiadaniu jest działka zawierająca się w jednej z klas gleby od IV do VI pochodzenia mineralnego, nie musisz składać dodatkowych wniosków o wyłączenie z celów rolniczych. Takie nieruchomości zostają wyłączone automatycznie wraz ze zmianą ich statusu w MPZP. Natomiast w przypadku gleb organicznych tych samych klas lub wyższych, działka rolna na budowlaną musi zostać przekształcona również w drugim kroku postępowania.
Odrolnienie działki – koszty, które musisz ponieść
Wszystko rozpoczyna się od składania odpowiednich wniosków w Gminie lub Starostwie Powiatowym. Takie dokumenty zazwyczaj można przedłożyć urzędnikom bezpłatnie. Jedynym kosztem są opłaty skarbowe za udzielenie pełnomocnictwa w sprawie składania wniosku w twoim imieniu przez osobę inną niż członek najbliższej rodziny. Ten koszt (17 zł) jest jednak znikomy w porównaniu z odrolnieniem. Kluczowe jest więc znalezienie odpowiedzi na pytanie, ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Wszystko zależy od klasy danego gruntu.
Koszty odrolnienia działki za hektar
Według obecnie obowiązujących stawek opłaty za odrolnienie 1 ha nieruchomości rolnej są następujące.
W przypadku gleb mineralnych i organicznych:
- klasy I – 437 175 zł za 1 ha;
- klasy II – 378 885 zł za 1 ha;
- klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha;
- klasy IIIb – 262 305 za 1 ha;
- Ł i PS I – 437 175 zł za 1 ha;
- Ł i PS II – 361 398 za 1 ha;
- Ł i PS III – 291 450 za 1 ha.
W przypadku gleb organicznych:
- klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha;
- klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha;
- klasy V – 116 580 zł za 1 ha;
- klasy VI – 87 435 zł za 1 ha;
- Ł i PS IV – 174 870 zł za 1 ha;
- Ł V – 145 725 za 1 ha;
- PS V – 116 580 za 1 ha;
- Ł i PS VI – 87 435 zł za 1 ha.
Oczywiście, nie zawsze konieczne jest wpłacenie całej sumy z powyższych stawek. Są one pomniejszone o wartość danego gruntu. W przypadku, gdy cena nieruchomości przekracza daną stawkę, inwestor nie musi wnosić opłaty. Jest jednak zobowiązany do opłacania 10% stawki w formie opłaty rocznej przez minimum 10 lat.
Możesz zauważyć, że zamiana działki rolnej na budowlaną nie jest procesem prostym i może wiązać się ze sporymi kosztami. Szukaj więc w pierwszej kolejności takich gruntów, w przypadku których odrolnienie działki nie będzie konieczne.
