Wartość nieruchomości w ocenie zbywcy i nabywcy może się znacznie różnić. Rozstrzygnięciem rzeczywistej wartości zajmuje się operat szacunkowy, który sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Czym właściwie są operaty szacunkowe?
Interesuje cię zakup działki, domu, mieszkania lub innej nieruchomości? Potrzebujesz na ten cel kredytu? Dla załatwienia niezbędnych formalności nie wystarczy ustalenie zdolności kredytowej. Konieczne jest też, żebyś sprecyzował wartości nieruchomości w sposób wiążący. Do tego właśnie służy operat szacunkowy mieszkania lub innego obiektu, który wpisuje się w definicję nieruchomości.
Czym jest operat szacunkowy nieruchomości?
Jest to coś więcej niż zwykła opinia rzeczoznawcy na temat wartości przedmiotu szacunkowego. Taki dokument ma charakter urzędowy, na co wpływa, m.in. sposób jego sporządzania. Operat szacunkowy zawsze jest w formie pisemnej i nie ma od tego wyjątków. Podczas starania się o kredyt hipoteczny, np. na zakup mieszkania czy domu, operat szacunkowy jest sporządzany przez wykwalifikowanego rzeczoznawcę majątkowego pracującego dla konkretnego banku.
Operat nieruchomości – co się w nim znajduje?
To, co znajduje się w dokumencie, jest nie tylko interesującym źródłem informacji o wartości nieruchomości. Można się z niego też dowiedzieć, na jakiej podstawie rzeczoznawca określał wartość, jakie zmienne miały na to wpływ i z jakich źródeł informacji korzystał. Operat szacunkowy zawiera w sobie również informacje o przeznaczeniu obiektu w uzależnieniu od planu zagospodarowania przestrzennego. Znajdzie się w nim także miejsce na zdefiniowanie wzoru, który pozwoli, by ustalić wartość budynku.
Jak powinien być pisany operat szacunkowy nieruchomości?
W tym momencie należy zwrócić uwagę na dwie istotne kwestie:
- zawartość operatu;
- sposób jego redagowania.
Operat szacunkowy powinien zawierać następujące informacje:
- określenie wartości zakupu lub sprzedaży nieruchomości;
- przyczynę powstania operatu;
- datę skonstruowania wyceny;
- podstawę określenia wysokości wartości;
- szeroki opis nieruchomości i jej stanu;
- analizę rynku;
- techniki szacowania;
- wynik oceny.
Nie mniej istotna jest druga kwestia dotycząca operatów sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych. Chodzi o sposób jego opracowania i czytelność dla osób, które nie są biegłe w dokonywaniu wycen. W tym miejscu można powołać się, chociażby na Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku i wyrok z dnia 12 maja 2010 roku, Sygn. Akt II SA/Gd 44/10. Treść orzeczenia wskazuje, że operat szacunkowy nieruchomości musi być zredagowany tak, aby weryfikacja była możliwa na podstawie dołączonych do niego informacji.
Operat szacunkowy sporządzony przez więcej niż jednego rzeczoznawcę
Zdarza się, że w przypadku redagowania wyceny urzędowej udział w niej bierze więcej niż jeden rzeczoznawca. W takim wypadku praca obydwu z nich powinna być łatwa do zweryfikowania. Dowiesz się, który z nich dokonywał opisu poszczególnych części. W tym celu konkretne strony dokumentu należy podpisać i opatrzyć pieczęcią. W przypadku weryfikacji i zgłaszania zapytań łatwiej jest ustalić osobę odpowiedzialną za konkretne informacje zawarte w operacie.
Ważność operatu szacunkowego i jego ocena
Raz sporządzony dokument w postaci operatu nie jest wiążący w nieskończoność. Jego moc urzędowa obowiązuje zazwyczaj przez 12 miesięcy, a po upłynięciu tego czasu możliwa jest aktualizacja operatu szacunkowego. Dzięki temu nie ma konieczności wykonywania go od nowa. Adnotacja w formie aneksu jest umieszczana w operacie przez rzeczoznawcę, który dokonywał oryginalnej wyceny. Nie ma możliwości, by taki zapis wprowadził inny rzeczoznawca.
Co zrobić, gdy wygaśnie ważność operatu szacunkowego?
Czasem zdarza się, że operat szacunkowy traci ważność, zanim upłynie 12 miesięcy od jego sporządzenia. Ma na to wpływ znacząca zmiana uwarunkowań prawnych, stanu nieruchomości lub podstaw wyceny (np. średnie wartości podobnych obiektów w okolicy). W takich wypadkach trzeba ponownie rozpatrzyć operat i zamieścić w nim aktualizację.
Gdy operat szacunkowy budzi wątpliwości…
Ten dokument urzędowy jest przygotowywany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Może się jednak zdarzyć, że będą uzasadnione zastrzeżenia do jego ostatecznej treści. Taka sytuacja ma miejsce, gdy co do jednej nieruchomości trzeba było sporządzić dwa operaty szacunkowe. Mogą zostać wszczęte procedury potwierdzające autentyczność tego dokumentu, który budzi wątpliwości.
Kto i jak ocenia operaty szacunkowe?
Aby ocenić operat szacunkowy do kredytu hipotecznego lub sporządzony w innym celu, konieczne jest powołanie tzw. Komisji Arbitrażowej. Za jej stworzenie odpowiada organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a w skład takiego zespołu zazwyczaj wchodzą dwie osoby. Z oczywistych względów oceny prawidłowości wykonanego operatu nie będzie dokonywał rzeczoznawca, który go sporządzał. Najczęściej są to przypadki, gdy osoba redagująca wycenę jest stroną lub ma bliskie pokrewieństwa z jedną ze stron.
Operat szacunkowy – cena
Jeśli kupujesz mieszkanie lub dom na kredyt, koszt operatu zawsze jest po twojej stronie. Skorzystanie z takiej usługi przy uczestnictwie rzeczoznawcy bankowego może wiązać się z niepotrzebnymi opłatami. Dlaczego? W przypadku stwierdzenia niezdolności kredytowej jego koszt nie jest anulowany, więc musisz opłacić go z własnej kieszeni. A kredytu nadal nie dostaniesz. Dlatego lepiej go wykonać samodzielnie, powołując rzeczoznawcę majątkowego.
Ile kosztuje operat szacunkowy?
A jak obecnie wygląda cena za operat szacunkowy? W przypadku mieszkania jest to przedział 300-500 zł, a jeśli mowa o domu jednorodzinnym – kwota sięga nawet 1000 zł. Oczywiście, może się zdarzyć, że takie opracowanie wyceny będzie w danej lokalizacji dużo droższe. Ma na to wpływ też opinia o danym rzeczoznawcy. Jeśli jest on świetnym specjalistą w swoim fachu, zapewne będzie cenił się bardziej od początkujących rzeczoznawców.
W jakich sytuacjach niezbędny jest operat szacunkowy?
Oczywiste jest to, że bank, zanim udzieli ci kredytu hipotecznego, będzie chciał ustalić wartość mieszkania, które ma być zabezpieczeniem finansowania. Sporządzenie takiej wyceny może być korzystne. Dzieje się tak w przypadku obniżenia wkładu własnego, jeśli wartość nieruchomości jest bardzo wysoka. Operat szacunkowy ma znaczenie głównie w przypadku ubiegania się o kredyt. Bank zapewne nie będzie chciał udzielić ci wsparcia bez rzetelnej informacji na temat rzeczywistej wartości przedmiotu.
Kiedy można zaskarżyć treść operatu szacunkowego?
Możesz też spodziewać się nieco innej sytuacji – niższa wartość nieruchomości sprawia, że bank nie będzie chciał zgodzić się na przyznanie kredytu przy zachowaniu takiego samego zabezpieczenia, które przestawiasz. Twój wkład finansowy w takiej sytuacji może być zbyt mały. Jedynym wyjściem jest zaskarżenie operatu i jego weryfikacja.
Z artykułu dowiedziałeś się już, co to jest operat szacunkowy i po co się go sporządza. Możesz z niego skorzystać przy pomocy banku lub samodzielnie powołać biegłego rzeczoznawcę majątkowego.
